ГЛАВА ГОРОДА ЧЕЛЯБИНСКА
ВЫСТУПЛЕНИЕ
от 22 июня 2004 года
"ЖИЛЬЕ НА ВЫРОСТ":
ВЫСТУПЛЕНИЕ ГЛАВЫ ЧЕЛЯБИНСКА В.М. ТАРАСОВА НА СОБРАНИИ
ОБЛАСТНОГО АКТИВА, ПОСВЯЩЕННОГО ОБСУЖДЕНИЮ ПОСЛАНИЯ
ПРЕЗИДЕНТА РОССИИ В.В. ПУТИНА ФЕДЕРАЛЬНОМУ СОБРАНИЮ
Проблемой большой социальной значимости на сегодня является
жилищная. А если конкретнее, то отсутствие у большинства граждан,
нуждающихся в жилье, достаточных финансов для его приобретения. Не
случайно Президент страны Владимир Владимирович Путин назвал эту
задачу одной из самых актуальных. Если быть откровенным, то
сегодня нет необходимых финансов на эти цели в бюджетах и
областей, и большинства муниципальных образований.
На территории Челябинской области проживают 118,1 тыс. семей,
которые стоят в очереди на социальное жилье. В прошедшем году из
этой категории улучшили жилищные условия 3435 семей, или 2,9
процента от "очередников", т.е. 3400 квартир на социальное жилье
из построенных 12 тысяч квартир. По Челябинску соответственно из
25,2 тыс. таких семей получили 960 (3,8 процента). Речь идет о
социальном жилье. Данные соотношения несут ориентировочный
характер. Если учесть, что очень немногие из числа очередников
покупают жилье по рыночным ценам, то приведенные цифры можно смело
принимать для анализа сложившейся ситуации среди наиболее
нуждающейся в жилье категории населения.
В Послании Президента России в качестве стратегической задачи
предусматривается создание таких условий, чтобы одна треть граждан
страны (а не одна десятая, как сегодня) могла бы приобрести
квартиру, отвечающую современным требованиям.
В начале этого года губернатором области было дано поручение
первому заместителю губернатора Дятлову, мне, как главе областного
центра, главному управлению архитектуры и строительства области
выработать меры по сооружению доступного жилья. В качестве
ориентира была задана цель увеличения возможностей строительного
комплекса по сооружению жилья к 2010 году в два раза.
Хочу добавить, что мы сейчас внимательно изучаем принятый
недавно Государственной Думой пакет законопроектов по жилью,
которые, несомненно, окажут влияние на формирование рынка
доступного жилья.
Каким же образом предстоит формировать этот рынок? С одной
стороны, создается эффективный жилищный сектор, действующий на
рыночных принципах и удовлетворяющий жилищные потребности основной
части населения на уровне их платежеспособности. С другой -
формируются механизмы участия власти в повышении доступности жилья
для определенных групп населения, нуждающихся в поддержке.
Нами велась работа по следующим основным направлениям:
- оценка инвестиционной привлекательности территорий области и
предложений по расширению жилищно-гражданского строительства;
- разработка механизмов повышения доступности жилья;
- исследование состояния спроса на рынке жилья области и
разработка дифференцированной жилищной стратегии для различных
муниципальных образований.
В рамках первого направления была сформирована информационная
база, позволяющая проанализировать потенциальные возможности
территорий муниципальных образовании по следующим направлениям:
- градостроительная подготовленность;
- уровень инженерной подготовки;
- уровень строительной подготовленности;
- характеристика территорий, нуждающихся в реализации
социальных программ;
- уровень инвестиционной активности;
- уровень экономической поддержки строительства жилья;
- характеристика занятости населения.
То есть исследовались те направления, которые напрямую влияют
на доступность жилья. Полученная информационная база позволяет
определить приоритетные направления по развитию тех или иных
целевых программ, связанных со строительством жилья на каждой из
рассматриваемых территорий.
Так, показатель градостроительной подготовленности территорий
позволяет сделать вывод о том, что муниципальные образования, за
некоторым исключением не ведут пока планомерную работу по
формированию данных по градостроительному планированию, которые
необходимы для принятия выверенных управленческих решений, а
значит, вынуждены решать различные задачи в "авральном" режиме. В
связи с этим необходима разработка градостроительной документации
и нормативно-правовой базы органов местного самоуправления, а
также создание кадастра территорий.
Уровень инженерной подготовки территорий выявил отсутствие
резервов мощностей по хозбытовой и ливневой канализациям, а также
малые запасы мощностей по тепло- и электроснабжению.
Анализ состояния строительного комплекса Челябинской области
показал наличие необходимых строительных мощностей. В области
имеется 2,7 тысячи подрядных строительно-монтажных и ремонтно-
строительных организаций, из них крупных и средних более 200.
На территориях муниципальных образований выявлены необходимость
и объемы проведения социальных программ по обеспечению граждан
жильем при:
- выселении из ветхоаварийного жилья;
- выносе жилого фонда из санитарно-защитных и охранных зон;
- реконструкции жилого фонда первых массовых серий (почти 15
млн. кв. м);
- обеспечении граждан социальным жильем.
По данным показателям могут быть определены объемы
экономической поддержки строительства жилья бюджетами различных
уровней.
Очевидно, что увеличение объемов жилищного строительства в два
раза к 2010 году станет реальностью, если оно будет подкреплено
платежеспособным спросом населения, что требует прежде всего
повышения уровня доходов населения и развития иных механизмов
повышения доступности жилья.
Это тем более актуально, поскольку в области пока весьма низкий
коэффициент доступности жилья - 8,1, который демонстрирует,
сколько лет необходимо семье для получения жилья при условии, что
весь доход идет только на улучшение жилищных условий. Он
колеблется от трех - четырех лет (Магнитогорск, Озерск, Снежинск,
Челябинск) до 12 (Троицкий, Уйский, Брединский районы).
В настоящее время на территории Челябинской области действуют в
основном три механизма предоставления жилья:
- льготный, в рамки которого попадают участники программы,
имеющие льготы (целевые программы федерального и областного
уровней);
- социальный, к которому относятся участники программы, имеющие
право на получение субсидий из различных уровней бюджетов от 10 до
30 процентов от стоимости квартиры;
- финансово-экономический - собственные средства граждан или
кредиты в той или иной форме. Это самостоятельное приобретение
жилья через различные формы и схемы (наиболее развитые из них -
долевое участие в финансировании строительства, ипотечные и
банковские кредиты).
Необходимо отметить, что существуют значительные различия в
концентрации банковских услуг по муниципальным образованиям
Челябинской области. Наибольшее их развитие наблюдается в
Челябинске, Магнитогорске, наименьшее - в подавляющем большинстве
других городов и районов. Одним из активных банков на территории
области является ОАО "Сбербанк РФ", который расширяет варианты
долгосрочных кредитов. В последнее время им внедряются схемы
"Молодая семья", "Корпоративное кредитование".
2003 год стал годом внедрения классической схемы ипотечного
кредитования. Трехстороннее соглашение о совместном сотрудничестве
(администрация - банк - агентство), заключаемое на территории
муниципальных образований в области, является важным шагом к
доверию людей к ипотечному кредитованию. Однако надо заметить, что
эта схема пока далеко не для бедных. Очень жесткие условия и
требования, в том числе высокая процентная ставка (15 процентов),
большой первоначальный взнос. К примеру, на однокомнатную квартиру
для семьи из трех человек при совокупном доходе 9500 руб. при
получении кредита на 15 лет первоначальный взнос составляет 96700
рублей, а ежемесячный платеж - 3325 рублей. Правда, в последнее
время появилась возможность получения ипотечного кредита на 27
лет. И в текущем году оформлено через ипотеку 180 квартир. Но пока
это не те объемы, которые необходимы.
Реально в более широком масштабе ипотека может заработать при
кредитной ставке пять - семь процентов и первоначальном взносе до
10 процентов (максимум - 15 процентов). Наиболее близки к этому
соотношению железнодорожники, которые создали свою собственную
ипотеку за счет своих активов (два - пять процентов годовых при
первоначальном взносе 5 - 15 процентов).
Проведенный нами анализ показал, что нет универсальных схем
предоставления жилья, поэтому на перспективу предлагается целый
спектр механизмов, включающих рыночные и нерыночные инструменты
предоставления жилья.
Среди рыночных наиболее перспективными являются следующие
схемы:
- кооперативно-накопительная;
- ипотечно-кооперативная;
- кредиты под незавершенное строительство;
- ЖСК при промышленных предприятиях;
- ипотечный жилищный кредит.
В дальнейшем в конкретных документах они будут иметь
расшифровку и реальное наполнение, в том числе по конкретным
муниципальным образованиям, городам и районам.
Значительные резервы в решении жилищной проблемы имеются у
предприятий. К сожалению, стоит констатировать пассивность
руководителей большинства предприятий в решении жилищных вопросов
для своих сотрудников. Из предприятий, решающих жилищные вопросы
для работников, можно отметить цинковый завод (Гейхман Всеволод
Владимирович), ОАО "Электромашина" (Бочкарев Олег Иванович),
Челябинский трубопрокатный завод (Федоров Александр Анатольевич),
Златоустовский металлургический завод (Нугуманов Рашид Фасхиевич),
ММК (Рашников Виктор Филиппович). Особенно хочется отметить опыт
Златоустовского металлургического завода и Магнитогорского
металлургического комбината в отношении внедрения схемы ЖСК, при
которой предприятие получает кредит для строительства жилья для
своих работников под активы предприятия. В Челябинске совместно с
областным Правительством, городской администрацией и рядом
финансово-промышленных структур предполагается создать открытое
акционерное общество "Челябинская областная инвестиционно-жилищная
корпорация". Наряду с традиционными целями создания доступного
жилья эта структура будет представлять собой абсолютно надежную,
гарантированную и эффективную схему преодоления жилищных проблем
для многих граждан не только Челябинска, но и области.
Среди нерыночных механизмов можно выделить схемы по минимизации
затрат застройщика на выполнение технических условий и
дополнительных требований, а также софинансирование застройщика на
инженерную инфраструктуру с целью удешевления стоимости жилья.
Данные нерыночные схемы должны носить не "сплошной" характер, а
реализовываться в рамках пилотных проектов.
Хочется отметить положительный опыт Челябинска по реализации на
территории города "пилотных" проектов для работников
здравоохранения. Рассматриваются земельные участки под
строительство жилых домов для сотрудников всех крупных больниц. В
дальнейшем подобная схема будет внедрена и для работников
образования, и милиции. Оплата для бюджетников этой категории
предусмотрена в объеме 30 процентов стоимости квартиры.
К примеру, по этой схеме в нынешнем году работники больницы N 8
получат 90 квартир, а медицинские работники больницы N 3 за 2003 -
2004 гг. - 56 квартир. В этом году в Челябинске появятся первые
результаты ипотечной программы для маломобильных групп населения -
инвалиды-колясочники получат первые 56 квартир. Это первый
подобный опыт в России.
К 60-летию Победы при поддержке губернатора в городе будет
введен "социальный жилой дом для ветеранов" почти на 100 квартир
со всей необходимой инфраструктурой и со спецстатусом.
Нами проанализированы перспективы ввода жилья. Они
свидетельствуют: если выдерживать темп роста (в два раза до 2010
года), то за 2004 - 2010 гг. должно быть введено 123,3 тыс.
квартир. При имеющемся сегодня количестве очередников, более 100
тыс. семей, можно говорить, что проблема обеспечения нуждающихся в
жилье будет частично решена. Кроме того, часть жилья пойдет под
снос ветхоаварийного жилья и удовлетворение спроса на жилье прочих
категорий граждан. Для этого необходимо, чтобы предложение жилья
было подкреплено спросом, т.е. соответствующими механизмами
предоставления жилья. С этой целью нами сделан прогноз динамики
развития механизмов доступности жилья до 2010 года, который
свидетельствует о том, что объем бюджетного финансирования будет
оставаться прежним, а доля рыночных инструментов (банковского
кредитования, ипотечного кредитования) будет возрастать при
сокращении объема долевого строительства. Анализ показывает, что
рынок долевого строительства насыщается, достаточно много квартир
на сегодня не реализовано, хотя цены, в т.ч. по Челябинску, ниже,
чем в большинстве регионов России.
В заключение хочется отметить, что расширение доступности жилья
- комплексная проблема, требующая своего решения как на
федеральном, так на региональном и местном уровнях.
Сопутствующим в достижении цели является следующее:
1. Более эффективное и полное использование денег банков и
различных финансовых структур на основе снижения процентных ставок
на доступное жилье. Для этого у этих структур имеются громадные
финансовые возможности.
2. Необходимо Правительству России, а конкретнее его финансовым
структурам, способствовать на основе гарантий более широкому
приходу зарубежных банков в регионы на цели сооружения жилья.
Причем это должно быть поставлено на системную основу.
3. Надо выработать меры заинтересованности регионов в изыскании
дополнительных финансов на строительство соответствующего жилья из
условий 50 x 50 с федеральным бюджетом на основе программ. Опыт
такого подхода есть в Челябинской области.
4. При формировании бюджетов областей и муниципальных
образований на последующий год необходимо предусматривать более
эффективные, гарантированные и перспективные источники дохода,
целевым образом направляемые на сооружение доступного жилья. Они
должны носить конкретный характер.
На сегодня изучение состояния рынка жилья в области позволило
нам сформулировать дифференцированную стратегию жилищной политики
в каждом муниципальном образовании и наметить ряд конкретных
механизмов сооружения жилья для каждого города и района. Поэтому
выражаю надежду на понимание и поддержку глав муниципальных
образований в разработке муниципальных целевых программ роста
доступности жилья, применительно к специфике собственного рынка
жилья.
|
