ЮЖНОУРАЛЬСКАЯ РЕГИСТРАЦИОННАЯ ПАЛАТА
ИНФОРМАЦИЯ
от 4 февраля 1999 года
РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ -
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОНТРОЛЬ
Прошел год с момента вступления в силу Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним". Каковы первые итоги реализации этого закона на территории
нашей области? Каковы цели и задачи, поставленные перед
государственным органом - Южноуральской регистрационной палатой?
На эти вопросы отвечает председатель палаты - главный
государственный регистратор Челябинской области О.В. Скремета:
- До недавнего времени регистрация была расчленена по
различным организациям - БТИ, земельным комитетам, муниципальным
образованиям и играла роль придатка к нотариальному удостоверению.
Общеизвестно, что отсутствие Единого государственного реестра и
контроля за законностью совершаемых сделок в немалой степени
способствовало мошенничеству на рынке недвижимости. Только за один
год в нашей области было возбуждено 380 уголовных дел по
приватизации, купле - продаже квартир, предприятий и земельных
участков.
Создание системы государственных органов обусловлено
требованиями нового Гражданского кодекса РФ. Процедура регистрации
прав приобрела самостоятельный, правообразующий характер и стала
важным инструментом государственного регулирования отношений в
сфере сделок с недвижимостью. В течение 1998 года такие органы
образовались в 62 субъектах Российской Федерации.
За прошедшие восемь месяцев с момента создания Южноуральской
регистрационной палаты как государственного учреждения юстиции
образовано 28 филиалов палаты, что обеспечило населению
возможность осуществить 26 тысяч регистрационных действий
непосредственно во всех крупных городах и районах области. Первые
филиалы Южноуральской регистрационной палаты открылись в
Магнитогорске, Миассе и Чебаркуле и в мае прошлого года приступили
к работе. В последующие месяцы филиалы стали действовать в других
городах и районных центрах и начиная с сентября - в Челябинске.
При этом необходимо отметить, что наши филиалы формировались на
основе соглашений с главами городских и районных администраций. В
большинстве своем они с пониманием отнеслись к созданию единого
регистрационного органа в области, оказали необходимую помощь в
выделении помещений, мебели и вычислительной техники. Регистрация
в палате и ее филиалах является единственным доказательством
признания и подтверждения государством возникших прав, их перехода
или прекращения.
Следует подчеркнуть, что регистрации подлежат не только все
сделки с недвижимостью, но также право аренды, оперативного
управления, хозяйственного ведения, пожизненного наследного
владения, ипотека, сервитуты, кондоминиумы, предприятия как
имущественные комплексы и иные права, предусмотренные законом.
Обязательность государственной регистрации распространяется на
договоры, имеющие своим предметом недвижимость, в том числе
передача недвижимого имущества в уставные капиталы, брачные
контракты, договоры приватизации квартир, дарения и т. п.
Необходимо напомнить, что несоблюдение требований об обязательной
государственной регистрации влечет за собой ничтожность сделок, а
также иные правовые последствия. Принцип единства государственной
регистрации проявляется в том, что она осуществляется на всей
территории Российской Федерации посредством внесения записей о
правах на каждый объект недвижимого имущества в Единый
государственный реестр.
Особенностью государственной регистрации является ее
публичный, открытый характер, что во многом подрывает корни
мошенничества и защищает права граждан. Любое лицо может
обратиться в Палату за информацией о сведениях по объекту, о
наложенных арестах или иных ограничениях. Для этого гражданину
достаточно предъявить вместе с письменным заявлением документы,
которые удостоверяют его личность, а если речь идет об организации
- подтверждение, что она зарегистрирована в качестве юридического
лица. Прозрачность рынка недвижимости, максимальная защита
интересов покупателя, правообладателя - главная цель закона.
Однако открытость сведений имеет свои границы. Содержание
правоустанавливающих документов может быть открыто только
собственнику, его наследнику, органам местного самоуправления,
налоговым и правоохранительным органам.
В компетенцию палаты входит выполнение функций правовой защиты
и проверки законности сделки, в том числе установление
бесспорности прав на недвижимое имущество, возникших до введения в
действие закона о государственной регистрации. Следует иметь в
виду, что ранее зарегистрированные права (до 01.02.98 г.)
признаются юридически действительными, однако при совершении
каких-либо сделок с недвижимостью ранее возникшее право подлежит
государственной регистрации в установленном порядке с введением
всех сведений на основе правоустанавливающих документов в Единый
государственный реестр. Плата за регистрацию в этом случае не
взимается. Представленные документы изучаются как на предмет
подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и
содержания требованиям законодательства.
Необоснованным является распространившееся в последнее время
мнение, что законом отменено нотариальное удостоверение договоров
сделок с недвижимостью. Нотариальная форма не отменена, но и в
соответствии с Гражданским кодексом не является обязательной.
Следовательно, граждане вправе сами принять решение, нужно ли им
обращаться к нотариусу или нет. Однако для договоров ренты,
ипотеки и завещаний необходимость нотариального оформления
имеется. В остальных случаях регистратор обязан принять к
регистрации документы, оформленные в простой письменной форме.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона регистрация
производится в срок, не превышающий 1 месяц с момента
представления в Палату документов, необходимых для регистрации.
Кроме того, статьей 19 ФЗ регистрирующему органу предоставлено
право в необходимых случаях, для проведения дополнительной
экспертизы, приостановить регистрацию еще на один месяц. Практика
показывает, что попытки "ускорить" регистрацию сделок с жильем
связаны в большинстве случаев с недостаточным пониманием
гражданами, и прежде всего покупателями, возможных криминальных
последствий или сознательным желанием скрыть обстоятельства, не
позволяющие провести регистрацию. В ряде случаев работниками
палаты были выявлены несоответствия в документах и даже их
фальсификация. Так, например, в Миассе была установлена подделка
регистрационного свидетельства, о чем незамедлительно были
поставлены в известность правоохранительные органы. Имелись
попытки грубого давления на сотрудников палаты и использования
средств массовой информации против нее.
Стоимость регистрации для граждан в палате не превышает 3
минимальных окладов. Начиная с сентября прошлого года для
инвалидов, ветеранов труда и войны, а также при регистрации аренды
для юридических лиц плата снижена в 3 раза. Учитывая, что средняя
стоимость регистрации в Палате в 10 раз меньше, чем стоимость
оформления документов у нотариусов, поток посетителей резко вырос.
С целью соблюдения установленных сроков по рассмотрению документов
приняты меры относительно приобретения дополнительных компьютеров,
введена двухсменная работа операторов, установлен предельный
двухнедельный срок для регистрации нотариально удостоверенных
сделок и десятидневный срок для регистрации жилищных сертификатов
офицеров. При этом требования по обеспечению законности сделок
будут сохранены.
Регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом
осуществляется на основе кадастрового и технического учета,
выполненного соответственно земельными комитетами, комитетами по
управлению имуществом и БТИ. Очевидно, что нужны согласованные
действия и объединенные усилия всех заинтересованных учреждений
как на областном уровне, так и на уровне муниципальных
образований. С этой целью при губернаторе области создан научно -
методический совет, который будет координировать эту работу.
Порядок взаимодействия по оформлению регистрационных документов
для юридических и физических лиц утвержден совместными
соглашениями регистрационной палаты с БТИ, областным комитетом по
земельным ресурсам и землеустройству и областной нотариальной
палатой.
И еще одна очень важная проблема. Кадровая. Понятно, что на
должность регистратора мы подбираем и будем подбирать самых
достойных. Сегодня уже более 40 специалистов, имеющих в
соответствии с федеральным законом высшее юридическое образование
или опыт работы в органах, осуществляющих регистрацию не менее
двух лет, прошли специальный курс, сдали квалификационные экзамены
и приказом Министерства юстиции РФ получили статус регистратора. С
целью дальнейшего обучения и повышения квалификации
государственных регистраторов принято решение об открытии в этом
году в Челябинской области филиала Российского института
государственных регистраторов на базе Академии госслужбы. Задачами
института является подготовка высококвалифицированных специалистов
для системы государственной регистрации Уральского региона,
научные исследования и разработка методического обеспечения для
регистрационных органов.
Следует признать, что система государственной регистрации
только формируется, и здесь, как и в любом другом новом деле,
требуются время, наработка опыта, поддержка органов власти. Это
будет способствовать достижению главной цели - обеспечению
надежной защиты интересов населения и созданию правовой основы
всех форм собственности на недвижимое имущество в нашей области.
|
